Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Ülkemizde bir yatırım aracı olarak değerlendirilen gayrimenkul alım-satımının sonucunda elde edilen kâr için, belirlenen miktarda vergi ödenmesi gerekmektedir. Değer artış kazancı vergisi de burada devreye girmektedir. Bu vergi, yatırım amaçlı olarak edinilen bir gayrimenkulün 5 yıl gibi bir süre içerisinde elden çıkarılması hâlinde ortaya çıkmaktadır. Satış yapan ve kazanç elde eden bireylerin Gelir Vergisi Kanunu 80. madde uyarınca gayrimenkulün satışından elde ettiği kâr için vergi ödemesi gerekmektedir. Bu ödemenin yapılmasındaki amaç, gayrimenkulün satılması sonucunda elde edilen kazancın vergisini almaktır. TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE’ye göre hesaplanan bu vergi, 2007 yılından bu yana uygulanmaktadır.
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi adıyla da bilinen bu vergi, belirli bir limitin üzerinde kâra ulaşılan gayrimenkulleri kapsamaktadır. 5 yıllık sürenin aşılmasından sonraki satışlar, zaman aşımı kapsamına girmekte ve bu satışlar vergiden muaf tutulmaktadır. Bu verginin hesaplanması, kimlerin bu vergiyi ödediği ve ödeme yöntemleri gibi bilgilere yazının devamından ulaşabilir, bu vergi hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.
Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Değer artış kazancı vergisinin hesaplanması için TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE oranı baz alınır. Bu endeks her ay güncellendiğinden ötürü dikkatli takip edilmesi gerekir. Ancak sürecin hesaplama aşamasında gayrimenkulün alındığı ya da satıldığı aydaki Yİ-ÜFE oranlarına bakılmamalıdır. Alım ve satımın yapıldığı tarihlerden bir önceki ay baz alınarak hesaplama yapılmalıdır. Bu verginin hesaplanması sürecinde şu adımlar izlenir:
- Gayrimenkulün alış fiyatı, bir önceki ay açıklanmış olan Yİ-ÜFE oranıyla çarpılır. Bu çarpım sonucunda gayrimenkulün bugünkü net değerine ulaşılmış olur.
- Satıcının gayrimenkulü aldığı fiyat bugünkü satış fiyatından çıkarılarak satıcının net kârı bulunur. Bu işleme “istisna öncesi değer artış kazancı” adı verilir. İşlem sonucu doğrultusunda yıllara göre düşülen istisna tutarı da hesaplamadan düşülerek istisna sonrası matraha ulaşılır.
- Son adım olarak istisna sonrası matrahtan tapu harcı düşülür. Bu işlemlerin tamamının sonucunda ulaşılan değer, değer artış kazancı vergisi olur. Ödenmesi gereken tutarın bulunması için ise o yılın vergi tarifesinde hangi yüzdeler belirtilmişse o yüzdelere göre hesaplamalar yapılması gerekir.
Kimler Değer Artış Kazancı Vergisi Öder?
Kimlerin değer artış kazancı vergisi ödediği hususu da en az bu verginin hesaplanması kadar önemli bir konudur. Gayrimenkul sahibi olan ancak satış yapmayı düşünmeyen kişilerin ödemek zorunda olmadığı bir vergi olan bu vergi, gayrimenkulünü satmak isteyenleri ilgilendirir.
Gayrimenkul sahibi şirketler, yatırım fonları içerisinde sermaye varlıklarının satışından kâr elde edenler, gayrimenkul yatırımcıları ve bireysel olarak gayrimenkul satışı yapanlar bu vergiyi öderler. Bu verginin hesaplanmasının ardından ortaya çıkan tutarı, sahip olduğu gayrimenkulü 5 yıl olarak belirlenen yasal süre içerisinde satan bireyler öder. Bu kazanç, vergi dönemlerinde ilgili kurumlara beyanname aracılığıyla bildirilir. Beyannamenin bağlı olunan vergi dairesine teslim edilmesinin ardından T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından kullanıma sunulan uygulamadan sürecin devamı takip edilebilir. Bu verginin uygulanması ülkeden ülkeye farklılık gösterir ve vergi oranları, istisnalar gibi hususlar her ülkenin kanun ve düzenlemelerine bağlı olarak belirlenir.
Bu vergi, vergi adaletini sağlamak, kamu gelirlerini artırmak ve sermaye piyasalarını düzenlemek amaçlarıyla alınır. Vergi tutarı yıldan yıla değişiklik gösterebilir, bu nedenle hesaplama yapılırken dikkatli olunması gerekir. Verginin ödemesi 2 taksit şeklinde yapılabilir. Bu durumda verginin ilk taksiti mart ayında, ikincisi ise temmuz ayında ödenir. Vergi dairelerinde doldurulan beyannamede bilgilerin doğru olmasına özen gösterilmesi çok önemlidir. Aksi takdirde hatalı beyan yapılmasından dolayı cezai işlem uygulanabilir. Ayrıca benzer şekilde geç ya da hiç yapılmayan vergi beyanı için de cezai işlem uygulanması söz konusudur. Bu yüzden bu konularda dikkatli davranmak önemlidir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Bu vergi ödenirken dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Bunların başında satış tarihi gelmektedir. Çünkü bu vergi, varlığın satış tarihine dayanan bir vergidir. Bu nedenle satış işlemi esnasında ve sonrasında doğru şekilde ödeme yapabilmek için satış tarihine dikkat edilmesi gerekmektedir. Ayrıca vergi hesaplanırken doğru hesaplama yapılması da çok önemlidir. Bu verginin hesaplanması için varlığın maliyetinin belirlenmesi ve satış geliri ile bu maliyet arasındaki farkın bulunması şarttır. Bu nedenle doğru maliyetin hesaplanması, verginin de doğru hesaplanması için kritik bir öneme sahiptir.
Bu vergi hesaplanırken yararlanılan Yİ-ÜFE oranı değişkenlik gösterdiğinden bu oranın da kontrol edilmesi çok önemlidir. Ayrıca belirli durumlarda bu vergi üzerinde istisnalar ya da vergi muafiyetleri uygulanmaktadır. Olası istisnaların ve vergi muafiyetlerinin araştırılması da doğru ödemenin yapılması açısından önemlidir. Vergi muafiyetlerini ve istisnaları araştırmak ve yasal düzenlemeleri takip etmek vergi avantajlarından yararlanma açısından önem arz etmektedir. Gayrimenkulün eşe veya çocuğa kalmışsa ya da ödeme aile reisi olarak görünen kişi tarafından yapılacaksa bu durum kayıtlarda “karşılıksız intikal” olarak geçmektedir. Bu tarz durumlarda intikal ve veraset vergisine tabi olunmaktadır. Aynı zamanda gayrimenkulün satışının yapılmasının ardından bu vergi kapsamında ödenmiş olan bazı giderleri geri alabilme imkânı vardır. Bu kapsamda gayrimenkulün maliyet bedelinin yanı sıra elden çıkarmadan dolayı satıcının ödediği giderler ile bu süreçte ödenen vergiler ve harçların geri alınması mümkündür. Bir diğer ayrıntı olarak da satış ve beyanname sürecinde bilgileri doğru şekilde belirtmek sayılabilir. Tüm bu ayrıntılara dikkat edildiğinde bu vergi doğru bir şekilde ödenebilir ve bazı ödemeler geri alınabilir.
Değer Artış Kazancı Vergisi Ödeme Yöntemleri Nelerdir?
Değer artış kazancı vergisinin iki taksit şeklinde ödenebildiğine değinmiştik. Peki, bu verginin diğer ödeme yöntemleri nelerdir?
Her yıl 2 eşit taksitte ödenen bu vergi de birçok ödeme gibi kredi ya da banka kartları kullanılarak yapılabilir. Kartla ödemenin yanı sıra peşin olarak da ilgili vergi dairesine ödeme yapılabilir. Taksitli ödemenin aksine peşin ödemede tüm ödeme bir anda yapılır, taksitli ödemede ise ödenecek olan vergi eşit taksitlere bölünerek ödenir. Ödeme tutarına ya da bireylerin ödeme gücüne bağlı olarak bu yöntemlerden biri seçilebilir.